单就北京来说，楼市是真的回暖了，房价也是真的在涨。

在官方发布的2月全国70城房价中，我们可以看到，北京无论是新房还是二手房都在悄然上涨，虽然涨幅分别只有0.7%和0.6%，不算高。但要知道，2月受到春节影响，一向不是成交旺季。

我们看看二线城市南宁，给出了二套房降首付的重大利好，去库存的意图非常明显，就差求着你们买房了，即便是这样，也没能阻挡其一二手房双双降价的趋势。

类似情况的还有郑州，直接把“认房又认贷”给取消了，还不断抢人，买房给补贴，无奈也是双降。当然了，这些利好政策体现到房价上可能有一定的滞后性，但近半年二三线城市表现两极分化是事实，有些地方的以价换量效果并不理想。

可北京就不同了，近期并没有发布什么政策利好，最多就是银行房贷额度宽松了，放款速度变快了，可房价的涨幅一下子就窜到大中城市的前列了。

北京房价回暖，甚至我认为会持续回暖，在于他们有了底气。

谁还记得2月初住建部深夜发文，罕见强调“充分释放居民住房需求”，“充分释放”的意思就是以前释放的不充分，再结合去年年底银保监会的消息“重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理开放房地产开发贷款、并购贷款”，两句话放一起，可以有另一种理解：官方开始鼓励释放购房需求，无论是刚需还是改善都算是住房需求。

这种发言比任何实质性政策都重要，往往是市场信心的来源，有了这种定调，地方政府和开发商才敢有下一步动作。

从北京最近一次土地成交也能看出市场信心大增，京首轮土拍平均溢价率为4.5%，与去年第三轮相比提升了3%，还有3宗地块触及最高限价，同时，流拍率也从17%回落至6%。不出意外的话这些项目年内也会进入市场，以当前新房售价对比它们的指导价来看，未来还是会有一波小涨的：

比如说后起之秀南城已经开始发力了，南四环未来会有多个新房售价突破6.6万，而目前稳定在6.4万的四环内项目还有的选。

再比如大亦庄辐射区，涨势比较明显，旧宫未来会有单价破7的新房，目前在售的项目中6字头还有一大把。

并不是说单个项目的定价就能代表房价一定涨，但潜移默化中市场对价格的认知会改变，这种影响甚至也能波及到二手房。

另外，2022年还有9条地铁线路在建或开通，基本把城六区和几个热门近郊区域都覆盖到，尤其是清河、东坝这些人口或产业密集的区域，住房需求非常大，地铁一有进展房东都笑了。

当然，肯定有人会说自己关注的房子根本没涨价，甚至还在跌。我只能说，二手房市场的定价因素太复杂了，最近几年已经有了很明显的趋势：远郊跌、城区涨、老房跌、次新涨、大户型跌、小户型涨……这一跌一涨，可能平均房价变化不大，但不同板块之间的差距拉开了，在市场普涨的前提下个别房源不涨反跌，那你就要反思它是否值得入手了。

综合来看，我还是认为今年北京市场分化加剧，整体小涨，市场信心会逐渐恢复，尤其是新房市场，买入前多做做功课，判断未来是否还有上升空间其实并不难。