当地时间4月7日，加拿大副总理兼财政部长克里斯蒂娅·弗里兰（Chrystia Freeland）在国会宣布，将在两年内禁止外国人购买加拿大房地产，为房地产市场降温。该措施是加拿大新一财政年度联邦财政预算的一部分。

加拿大住房问题已持续数年。作为移民国家，加拿大每年至少要接纳30万移民，但各地住房供应增长缓慢，住房价格持续上涨。外国资本入市投资营利，进一步推高房价，引起民众不满。

目前，加拿大执政党联邦自由党与支持该禁令的联邦保守党、联邦新民主党合计拥有过半下院议席，预计这项“打包”在年度联邦财政预算中的外国人买房禁令将顺利通过联邦议会，最终落地。

只是，禁止外国人买房，就能让动荡多年的加拿大房地产市场恢复平静吗？

文 | 陶短房 旅加学者 编辑 | 丁贵梓 瞭望智库

1、禁令出台，有玄机

根据联邦政府公布的实施细则，“外国买家”将被禁止购买加拿大公寓、其它共管式住房（即高层公寓、多层公寓、联排城市屋等）和独立屋等一切非娱乐性住宅。但若购买者系“在加拿大用作主要住所”，则可向联邦政府申请豁免。禁令适用对象将不包括加拿大永久居民、有合法身份的外籍劳工及外籍留学生。

这是加拿大联邦政府首次提出适用于全国的外国人买房禁令，但地方性的类似禁令和全国性的其它房地产调控措施并不少见。

加拿大住房问题已持续数年。作为移民国家，加拿大每年至少要接纳30万移民，但各地住房供应增长缓慢，住房价格持续上涨引发民众不满。特别是在华人聚居地所在的不列颠哥伦比亚省和安大略省，房价问题日益突出。一些政党、政客试图将社会怨气引到“外国买家”身上，于是争相推出针对这一群体的房地产调控措施，以取悦选民、博取选票。

2016年9月22日，加拿大温哥华，房产中介广告竖立在一栋已售住宅旁。（图片来源：新华社）

2016年7月25日，时任不列颠哥伦比亚省省长简蕙芝（Christy Clark）所带领的自由党政府突然宣布，自8月2日起“非居民”（即：既不是加拿大公民，也不是加拿大永久居民者）在温哥华都会区购买房产，将被额外征收15%的房地产转让税（PTT）。

2016年9月20日，加拿大帝国商业银行（CIBC）发布报告称，加拿大人口最多城市多伦多所在的安大略省“别无选择”，只能仿效不列颠哥伦比亚省的做法，向“外国买家”征收15%的PTT。

2016年10月3日，加拿大联邦政府在未提交议会讨论表决的前提下，毫无征兆地出台了“房产调控措施”新规。其中最令人瞩目的，当属修改房地产资本增值税（Capital Gain Tax）规则。

在原规则下，主要居所（Principal Residence）的买卖增值部分一般可获增值税豁免。新规则却规定，外国人（这里指既非加拿大公民也未获得加拿大永久居民身份的人）必须缴纳房地产资本增值税。这意味着，即使其能证明所购房屋为主要居所，也很难再获资本增值税豁免。

此外，新规中房贷、利率相关条款也引发了专业人士的关注。

原本房贷申请人只要选择5年以上定息房贷就可获批准。而根据新规，申请者无论选择何种期限、利率和形式的房贷，都要接受以加拿大央行5年牌告利率（4.64%）为基数计算的“压力测试”，通过后才能获批。相较于高首付房贷，原本首付在20%以下的房贷申请门槛就高得多。而新规进一步提高了低首付房贷的放贷标准，令申请者更难获批。

新规各条款的生效日期也不相同。“压力测试”条款为当年10月17日，新房贷门槛为当年11月30日，房地产资本增值税豁免取消则在次年报税季。其目的是迫使外国人申报买卖房子所获差价，从而堵塞税负漏洞，为房屋买卖市场降温。

2017年1月，安大略省开始征收15%的“外国买家购房税”；仅2个月后，税收比率就增至20%，并取消针对外籍留学生和外国劳工的豁免。

2018年，新任不列颠哥伦比亚省省长约翰·霍根（John Horgan）所带领的新民主党政府大幅扩大了PTT征收幅度和范围，次年又陆续增加了投机税（Speculation tax）和房屋空置税（TVH），矛头仍直指“外国买家”。

……

在2021年联邦议会选举中，房价问题扩大为全国范围的重点议题，联邦自由党和联邦保守党均提出“一旦当选将引入‘非居民外国买家’在加购房禁令”，联邦新民主党甚至要求在联邦层面向“外国买家”征收20%的“外国买家税”（与部分省份类似税种同时征收）。

由此可见，如本年度预算草案中出现的“外国人买房禁令”就不足为怪了。

自2003年进步保守党和联盟党合并为联邦保守党以来，加拿大能够进入议会的党团常年只有5个（联邦自由党、联邦保守党、联邦新民主党、基本只在魁北克省活动的魁北克人集团、议席寥寥无几的联邦绿党）。在议席排名前3位的政党一致支持的背景下，无论哪个党组阁，禁令和年度预算草案捆绑出炉都会是大概率事件，只不过措辞、范围和烈度略有差异。

2、“外国买家”，成替罪羊

据加拿大房地产协会（CREA）数据，2022年2月，加拿大全国独立屋均价创历史新高，飙至81.67万加元左右（约合人民币414.94万元），同比增长20.60%，与2015年联邦自由党重新执政时相比上涨一倍有余。若换算成同样币值，这一价格竟比全美独立屋均价高出50%左右。

不仅如此，加拿大人口集中居住在几座大都会区，那里恰是加拿大房价格顶峰所在。如大多伦多都会区，2022年2月独立屋均价高达130万加元（约合人民币660万元），同比增幅近28%。

这只是冰山之一角。自20世纪90年代初的“房地产洼地”后，加拿大房价经历了20多年“长牛市”，先后经历至少四轮大涨（1997年前后、2005-2008年，2010-2015年，2021年至今），期间仅在2008-2009年美国次贷危机期间短暂小幅回调。

这让普通家庭和工薪阶层大呼吃不消，越来越多年轻人选择和父母长期同住。社会舆论怨气冲天，“外国买家”（还曾并一度被锁定为“中国买家”，主要指“中国大陆买家”）沦为了宣泄怒火的替罪羊。

2014年9月16日，在加拿大多伦多邓达斯广场，150多位华人华侨喜迎中华人民共和国成立65周年。新华社发（邹峥摄）

2015年，谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、不列颠哥伦比亚大学（UBC）兼职教授甄瑞谦（Andy Yan）发布了有关中国因素在大温房地产市场中作用的报告（以下简称为“甄瑞谦报告”）。报告称，“中国买家和中国热钱推动大温哥华都会区房地产价格暴涨”。

2016年7月7日，不列颠哥伦比亚省首份针对大温哥华都会区的房地产海外买家调查报告出炉（以下简称为“省报告”）。报告称，在调查区间内的大温地区房地产有效交易中，外国买家占比达5%，“几乎都来自中国”。华裔比例较高的城镇则更为明显，如在华裔在常住人口中占比高达45.4%的列治文市，调查区间内外国买家占比14%，3.71亿加元的总成交额中有6100万加元来自海外。此外，调查区间内外国买家投入平均值达115.7万加元/人，加拿大公民或永久居民投入平均值仅为73.5万加元/人。

以上两份报告成为后来“外国买家”买房政策的依据，其影响延续至今。

然而，有许多业内人士指出，这两份报告本身都有严重问题。

甄瑞谦报告存在取样偏差和导向先入问题，严重影响结论准确性。对此，非但越来越多业内人士提出批评，甄瑞谦本人后也坦承“的确存在问题”并表示歉意。当年引用该报告、倡导“打击海外买家尤其华人买家”的政客——不列颠哥伦比亚省新民主党房屋政策评论员戴维·埃比（David Eby）因此饱受批评。

省报告的问题更大。其“数值取样”仅覆盖了2016年6月10日至29日的统计数据，靠如此短的统计周期所得出的推断可靠性存疑。

更何况这些年来，“外国买家占比5%”的数据常见于加拿大各种非正式统计结果中，这一数值的实际影响也有待商榷。不列颠哥伦比亚省房地产协会（BCREA）认为，“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。

3、药不对症，效果如何？

如今，前述“外国买家占比5%”的统计口径，已得到加拿大统计局（Statistics Canada）的确认。2016年以前甚嚣尘上的“外国买家占高端房地产买家数70%”等流言蜚语，已没有那么多“听众”。一些为渲染“外国买家抢购热潮”而制造的噱头过犹不及，反而起了反效果。

例如，加拿大城市电视台曾渲染“大温哥华都会区本拿比市某新开楼盘被中国买家100%现金抢购”，却被观众发现新闻中接受采访的“中国买家”实为托儿。她们并非房地产买家，甚至都不是华人。

实际上，“外国买家”对加拿大房地产市场的影响力远没有政客们宣传的那么大，“外国买家”的买房禁令也不见得有效。

根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）统计（2017年底），“非居民”在大温哥华都会区只拥有4.8%的住宅物业，其中最多的是公寓（均价最低，占比10.6%）；在大多伦多都会区只拥有3.4%的住宅物业，最多的同样是公寓（占比8.0%）。

对此，住房分析师史蒂夫·萨雷茨基（Steve Saretsky）认为，“外国资金的影响当然有，但被人为夸大太多，且绝大多数所谓‘外国买家’其实已经是‘枫叶卡’持有者，甚至干脆就是加拿大公民，‘外国人买房禁令’对他们的买房行为根本没有任何约束力。”

还有一些分析家指出，目前针对“外国买家”的统计数据都不准确，采用的多是取样时间和范围极为有限的样本，“这就让调控政策处于无的放矢和无所依据的状态”。有人批评，这“无非在向选民显示政府正为解决‘房屋可负担问题’努力做些什么而已”；有人讽刺政府“只是拿出可以拿出的对策，却不考虑是否对症下药”；还有人干脆说“这不过是欺负‘外国买家’没有联邦选举的选票，可以随意欺凌他们，以取悦有选票的选民罢了”。

2016年6月29日，加拿大多伦多市北郊，建筑工人在修建房屋。（图片来源：新华社/路透）

抵押贷款经济公司（Mortgage Architects）总裁达斯坦·伍德豪斯（Dustan Woodhouse）指出，2017年后“中国买家”明显减少，购买者往往也具备“加拿大身份”，或通过中间人找到拥有“加拿大身份”者充当“白手套”（指非法事务中的合法外衣）。而各种限制政策对“白手套”几乎没有杀伤力。

2020年以来，受新冠肺炎疫情防控影响，几乎没有外国买家，也少有外国移民入境，但房价及其增速都创下历史纪录，“这难道也要归咎于‘外国买家’？”伍德豪斯认为，这种简单地把黑锅扣在“外国买家”头上的做法，“是对社会仇外心理的浅薄迎合”。

不列颠哥伦比亚省非营利住房协会（ATKEY）CEO吉尔·阿特基（Jill Atkey）、该省房地产及国际移民律师理查德·库兰（Richard Kurland）、该省汤姆森河大学经济及统计学家穆基克·拉合曼（Musfiq Rahman）和杰贝德·托马尔（Jabed Tomal）博士等均指出，2016年7月，本拿比、列治文房地产市场中的“外国买家”占比最高，分别为30%、27% ；8月调控措施生效后，两地“外国买家”占比分别暴跌至1%、2%，但房价仅过了几个月便再次疯狂上涨。这迫当地政府出台更严厉的调控措施，“结果却是越调控越疯狂”。“这只能表明，问题症结根本就不是‘外国买家’。”

而加拿大统计局调查显示，2019-2020年，“一个业主占有多座房产”才是更大的问题。在新斯科舍省，多套房产拥有者名下住宅和娱乐物业在当地房产市场中占比高达41%，新不伦瑞克省为39%，安大略省为31%，不列颠哥伦比亚省为29%。在新斯科舍省和新不伦瑞克省，拥有多套房产的业主在全体业主中的比例达20%，安大略省为15%，不列颠哥伦比亚省为15%。

温哥华房地产顾问安妮·赫尔马尼（Anne Hermary）和哈利法克斯地产经纪杰奎·罗斯托克（Jacqui Rostek）等业内人士指出，加拿大社会贫富不均现象显著，联邦政府长期维持低利率，又缺乏其他投资保值手段。政府、房屋租赁机构和房地产投机者利用出租市场和低廉利率大量入手囤积，加剧市场供需不平衡，才是导致加拿大房价“越调控越涨”的关键因素。

如今除联邦保守党和地方政客外，已少有党派或政客单独拿“中国买家”说事，但这并不妨碍各主流政党不加区别地将“外国买家”当成靶子，以取悦选民。只不过，对准无关痛痒的“外国买家”狂下猛药，恐怕也难起什么效果。