我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

提问：你好，小孩2岁，预算总价600万，深户二套，想买个初中好点的学区房，福田南山的都可以，有推荐的小区吗，目前这个预算好像买不到小学初中都好的学区房了

回答：小孩现在两岁，4年之后上小学，10年之后上初中。以深圳这样的发展速度，5年一个周期。所以，你现在买了房子，你会发现，读小学时，就跟你买的时候有一些不一样了。等到你小孩读初中，已经有翻天覆地的变化了。要以发展的眼光看学校，我们明显发现，很多学校，在不断的走下坡路；有些学校，目前名气一般，但是是成长中的，未来可期；还有一些学校（大部分名校分校），可能就只是用来炒作而已；也有很多学校，一直很强，比如四大，比如南外南二外，当然，也非常贵。所以，你买学位房来自用，要好好考虑，未来的变化。主要是预算有限，是否需要现在就把中学考虑进来，这是一个值得思考的问题。还要考虑你另外一套房子的情况，在哪里，学校怎么样，都要考虑进来。

提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳

回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益；对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。出租的稳定性，出租的收益率；现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？

回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区适合改善居住或养老，投资不是首选，所以3.17后回调力度比较大。世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的融域和国奥村

提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题：1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。非常感谢。顺祝一切顺利！

回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下上京新航线、首开知语城、季景沁园

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注：关键字：唯一房产卖三环买六环外个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十分钟有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15分钟。等因素综合考量基本满意。因此综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说那边位置偏，将来资产难变现等问题）请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑2.从金融属性上说，别墅就是一个消费品，升值能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：房姐你好，新人首问，盼回复。京籍45岁，现住在学院路20号，老公房58平小两居，两个孩子，老大高一，老二3岁，明年上幼儿园。通州阳光好东东一套107的两居，06年购入，出租5000，通州白庙新村一套90平小产两居，出租2500，河北永清一套113三居，16年购入，还贷每月3400，还未收房。二孩要在学院路上小学，算上幼儿园一直到初中毕业，还要在此地住10多年。我在沙河上班，年薪15-20手里子弹100。想要卖掉通州的房子，换一套3居投资或养老。请问房姐，现在时机是否合适，是在附近换一套老破小的小3居，还是远一点的，比如回天大一点的3居。永清和小产该怎样处理。谢谢。

回答：1.年底是买房的好机会，属于阶段性低点2.兼顾自住，能接受通勤距离建议买回天大3居3.永清是典型的环京赌场，趁早出掉。小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，建议把小产权卖掉

提问：房姐好，准备买个学区房，投资自用，孩子马上上初中了，成绩不太好，要上的学校教育质量不怎么好，准备预算280万，在南京河西奥体买一个38平的学区房是否值得？？谢谢

回答：南京有单价十万的顶级学区房，280万买没有居住属性的学区房，当消费品没压力那就买吧。二线学区的成绩与生源变化有巨大关系，排名起伏较大，不是投资好标的。关于教育，大多数家长的心态是，交给学区房，我就轻松了。事实上，绝不可能。一个孩子成绩好不好，家长的作用很大。真正优秀的家长，在于自身教育观的升级、对孩子的完整认知、规划、教育资源的匹配、兜底能力与自身的优质。我觉得，优质比优秀更精准，后者只是单一维度的衡量，譬如孩子的成绩好，优秀，升入更好的学校。但优质不仅意味着优秀，还多维度、更复杂的对家长提出了要求：孩子的成长如冰山，量化成绩只是冰山一角，更大的部分在水下，也许在孩子以后的人生逐步显现。教育资源、家庭价值观只是第一步，很小的一步，更多的是有质量的陪伴，让孩子快乐成长。

提问：房姐好，新人提问，最近着急买房，目的是提集体户口落户，倾向于投入小、好租好出手变现的房子，总预算300w左右。最近跟中介看了几个五环内据说是“落户神器”的开间（49平左右，06-08年）：苹果社区北区350w+，晶都国际280+，国美第一城4期310+，还有一套感觉不错的常营北京新天地3期一居室（65平，12年）370+。想问问您1.）推荐以上哪一套？2.）还有其他适合的盘子推荐吗？（目前还看了炫特，瞰都国际，后现代城，CBD传奇，富力又一城，柏林爱乐，我浅薄感觉综合起来没之前的好）谢谢指教～

回答：你好，苹果社区北区，晶都国际，国美第一城这3个盘作为上车盘都是不错的选择。其中国美第一城和晶都国际的租售比更高一点。北京新天地的租金相对较低。

提问：房姐您好，新人首问，首房首贷，大龄单身女生，手里有110万左右，互联网工作，但是职业有瓶颈。目前可以选择的：1，回龙观新龙城，流星花园的北向开间2，回龙观无电梯老小区一居室3，立水桥次新一居室5，奥海明月的一居室新房的话纠结的是3年才能交房，8年才能交易，现在对未来完全没有预期。二手房这预算完全选不到满意的，只能牺牲户型，或地段，或房龄。加预算又压力太大，很恐慌。求指点，谢谢。

回答：这个首付区间二手房能看的标的非常少，如果你愿意长持建议入奥海明月，能高贷位置也还行，长期看增值空间不差，就是短期没法自住。

提问：房姐好，16年结婚的时候用了首套首贷，当时资金有限，霍营小区的两居室，现在大概330-350，贷款还有130。香河和长沙还各有一套，这样二套大概能有400-450的首付，因为老婆在中关村上班，现在还是想着在回龙观换一个改善三居。看了看融泽的三居室，感觉还可以，不知道值得入手吗？听说育翔加101的学区还可以。

回答：融泽嘉园是育翔、161的昌平分校融泽嘉园都是西城的搬迁户，所以才在那边建的分校，目前算是昌平最好的学区。有合适的标的可以入

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