每到年末，许多人都会关心明年楼市会怎么走，回顾2021年的楼市发展现状，也许可以给买房人一些启发。和2020年楼市先跌后涨相比，2021年的楼市却是先涨后跌。2021年上半年，住建部约谈了广州、合肥、南通等房价上涨较快城市的负责人，要求牢牢把握“房住不炒”的定位。但随着调控逐渐深入，不断有房企降价促销，从9月份至今，全国已经有超过20个城市发布限跌令，防止开发商之间恶意低价竞争。2021年10月，90%以上的城市二手房价格环比下跌。不难发现，2021年的楼市呈现出三个特点，风向变了。

第一是楼市调控不放松，并且调控方式更加完善，因城施策落到实处。三道红线对开发商的负债率和现金流提出了更高的要求，房贷两道红线要求银行加强对房贷额度的审批。二手房指导价、刚需优先摇号、打击假离婚，则是各个城市针对具体情况出现的加压措施。炒房违规行为无所遁形，各种政策相互配合，产生的威力比预期还要大。

第二是个别房企债务风险暴露。没有三道红线时，房企还能依靠高周转实现资金快速回笼，债务风险被隐藏，但是如今，三道红线和房贷两道红线如同紧箍咒一般，在严厉的政策环境下，开发商可以操作的空间少之又少。融创集团的孙宏斌在半年业绩会上就直言不讳说道，下半年楼市比较惨烈，未来任何开发商都可能因为资金断裂而暴雷。

第三是房价跌幅明显。2021年10月份的成交单价为9749元每平方米，跌破万元，这个价格已经回落到2019~2020年之间的平均房价水平。70个大中城市中，二手房下跌的城市有64个，新房价格下跌的城市有52个，相比前几个月又有扩大。

与此同时，近期有中国房地产报、经济日报、金融时报频频发文提到房地产市场，“支持”房地产行业“良性循环”。调控风向变了，明年的房价走势已经明朗。

一、

中国房地产报12月11日发文，《政府企业金融都要作为，让房地产和经济良性循环起来》。其中提到，在研究2022年经济工作时，国家对房地产首次提出良性循环。要将房地产发展良性循环起来，让供求关系协调起来。住房消费依然是内需，能拉动中国经济。

但在严厉的调控以及金融监管政策下，当前房地产行业循环不畅，体现为：房子难卖，开发商回款困难，外部融资困难，个别企业出现信用危机，开发商资金链紧张，交房质量难以保证，购房者产生不信赖感，房子更加难卖。

房地产业拉动了100多个产业的发展，居民住房消费占到居民总消费支出的1/3，让房地产行业良性循环起来，才能保证楼市平稳，才能发挥好楼市稳定经济的作用。正如央行多次提到的两个维护，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

二、

12月11日，经济日报发文，提到了近期的高层会议，其中提到，推进保障性住房建设，支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

但支持购房者的合理住房需求并不代表楼市就会上行。12月8日经济日报发文，“严控支持实体经济贷款违规入楼市”。文中再次强调了房住不炒的定位，并解释了降准并不是给楼市的红利。央行于12月15日降准，一些人认为这是放水来了，楼市又将上行，但实际上“此次降准的目的是加强跨周期调节，重点支持实体经济”。

历次重要会议对房地产的表述

2019年4月、7月，2020年4月和7月，高层会议上都强调了房住不炒和平稳健康发展。不同的是，2021年12月提到了“房地产业良性循环”、“满足合理住房需求”。和以前高度强调“房住不炒”相比，这次的措辞相对温和，但是我们也要理解房地产良性发展的含义。对购房者来说，以自住目的来购房，刚需买首套房以及家庭购买改善住房是受到支持的，但是如果为了投机炒作承担太高的杠杆，那就不是良性发展。一旦房价大跌，可能会出现断供，甚至会让家庭陷入债务危机。

对开发商来说，要想良性发展，就不能选择高杠杆、高负债的模式。而恒大的债务危机也给个别高负债的开发商敲响了警钟。一旦房价大跌，融资渠道又被收紧，很可能出现开发商资金链断裂而破产的事件。

正因为高杠杆高负债的模式不可持续，也会影响到良性循环，所以高层于2020年就发布了房贷集中度管理的规定。过去房价涨幅快的时候，一些债务问题可能会被掩盖其他负债率高的开发商，也应当及时调整债务结构，避免引发一系列社会问题。

三、

金融时报：促进房地产业良性循环和健康发展。

12月13日，金融时报发文，《定调！明年经济，这么干》。其中提到，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。明年经济工作稳字当头，要促进房地产业良性循环和健康发展。

文中提到，支持合理住房需求，将减少房地产政策在执行过程中矫枉过正的偏差，仍将重点满足首套房、改善型住房刚需。房地产业良性循环，不仅包括交易环节，还包括前端投资环节的良性循环。不仅会支持刚需购房，还将支持房企的正常开发融资需求。

在防范化解重大风险方面，文中提到，明年相关风险防范力度会进一步加大，个别房企债务风险及时得到防范。那些买期房的购房者可以服下定心丸了，随着相关风险防范力度的加强，地方、金融监管部门、行业主管部门、企业，都会压实各方责任，在涉房信贷、土地拍卖、房产交易环节，帮助楼市走入良性循环的轨道。

以上媒体，纷纷就楼市发表看法，我们也可以得出4点结论。1.后期还会合理发放开发贷和支持首套房、改善房按揭贷款。2.房地产业良性循环，才能维护好房地产业平稳健康发展，发挥房地产拉动内需的作用。3.支持合理住房需求，促进房地产业良性循环，并不代表楼市就会上行，也不代表“房住不炒”的定位动摇。4.促进房地产的良性循环，依然要注意化解重大风险。

总之，央媒都支持房地产“良性循环”，也就是说，未来的房价既不会大涨，也不会大跌，而是保持平稳发展、健康发展的方式。