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重要信号!广深杭同步出现大跌,一二线楼市要变天了?

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-09-22 浏览次数:0
阳澄湖大闸蟹价格

  凉凉。

  最近热点一二线楼市的关键词。

  广州,具有楼市风向标意义的CBD珠江新城,有的楼盘直降640万挥泪大甩卖;广州、杭州、武汉、合肥、惠州等地,都曝出部分银行对二手房停贷;杭州,千万学区房降价200多万——一套主城区老破小的价格……

  楼市,要变天了?

  

  最近,深圳、广州、杭州3个楼市风向标城市都有异动。

  深圳楼市冰封,5月二手房成交量只有3027套,不到去年最高点7月的1/4。就连国家统计局这么保守的数据,都录得深圳二手房均价环比下跌0.1%。

  

  来源:深圳看房团

  而且,不仅是深房理的杀猪盘,其他一些楼盘都降价几十甚至数百万。

  隔壁的广州,二手房也在经历量价齐跌,网签均价自1月上升到最高点后,逐月回落。成交量从4月到5月,几乎下降一个深圳。

  来源:中原地产

  广州富豪聚集的珠江新城,房价也在成片跌,多的一套降价640万!好家伙,一套大三房直接跌没了。

  都说珠江新城是广州楼市的风向标,这一次,凉凉也从珠城开始?广州的开发商,已经有点慌了。

  珠江新城的业主们,是属于市场上最敏感的群体,“春江水暖鸭先知”,江水凉凉也是他们先动手。不少珠城房源,都降价了!背后的业主报价心态,也发生了微妙的变化。星汇御府,当前在售一套343平五房户型。5月底首次挂盘时,该房源挂牌总价为7500万,而当前在售总价为6860万。不到一个月,该房源价格下调了640万!

  查看了该房源的带看记录,我也大致明白业主为什么要降价了。挂盘近1个月,该房源的带看次数,仅有1次。

  

  可见疫情之下,客户上门看房的意愿大大降低,需求减弱。也难怪,业主报价信心下降。

  

  杭州呢,则是学习上海,提高分配生名额,同时大大降低中考难度,让鸡娃和鸡娃父母瞬时崩溃,顶级学区房价格也开始跌。

  杭州的情况是这样的:

  公办初中实力一般,民办更厉害。等到中考,民办初中学生上重点高中的比例秒杀公办。

  而公办初中有个优势——有分配生名额。即使是菜中的学生,只要在本校成绩尚可,拿到分配生名额上杭州顶尖高中。

  今年3月底,杭州学习隔壁的上海,来了个骚操作——把六城区分配生的比例从之前的50%提高到60%。

  每年高中招生人数总体固定。公办学校来的人多了,民办初中的就少了。

  这还不够,杭州今年还大幅降低中考难度。这对于民办的学霸来说,简直是弱智题。

  图源:网络

  分数拉不开,又被菜校挤名额,名校附近的学区房,立马降价。

  比如杭州最牛学区房耀江文鼎苑,有一套房连续两次降价100万,结果还没卖出去。

  

  不过,恕我直言,杭州一顿操作猛如虎,并没有改变人们对学区房的预期。

  这也意味着,即使最近回调了一些,风头一过,杭州的学区房价格还会坚挺。

  正如前段时间上海出台高中招考新政时,我在文章《上海下重手,房价即将变天?你对学区房的力量一无所知……》里写道:

  只要学区房的价值稀释速度赶不上放水速度,价格还会继续上涨。主要还是根本矛盾没有解决惹的祸:

  家长想送孩子读优质学校的需求与优质学校学位供应不足。

  家长在意的从不是没有学位,菜校多得很,而是没有优质学位。

  这个矛盾的根本,主要在于家长对孩子的预期。上好小学,读好初中,考好高中,读好大学。本科毕业还不够,要双一流。双一流还不够,要再读个硕士甚至博士。

  于是,大学生满大街,满大街找工作;成熟技术工,缺人开不了工。

  近些年,国家为什么要整治课外辅导、复读班,让独立学院转设职业技术大学?就是看到家长鸡娃,内卷相当厉害。

  但国家需要的,既不是小镇做题家,也不是一无是处的大学毕业生,而是既刻苦又有天赋的创造性人才,和熟练的技术工人。

  后者,只有通过不断加大职业技术教育的力度来解决。不然,再来一个贸易战、科技战,怎么抵挡?

  这些,也只能通过长时间的引导,才能改变广大家长的预期,但相当不容易。

  当然,为了遏制学区房价格暴涨,我有个不成熟的小建议:

  把优质学校建设纳入官员政绩考核重要指标。定能化腐朽为神奇!

  值得关注的是,广州、杭州、郑州、惠州等地都传出二手房停贷。

  银行普遍反馈,全面停贷倒是不至于,但额度确实相当紧张。想要贷款,只能经过漫长的等待。

  总体来说,最近楼市呈现如下特点:

  地方政府调控看似没放大招,但伤害却非常大,上车变难了。

  最典型的是广州。年初我的几个朋友都在吐槽,广州去年房价涨得太猛,他们因为落户等原因没有上车,非常后悔,期待像深圳二手房指导价一样的调控及时赶到,把房价压一压。

  最终的结果是,等了个寂寞。

  广州只用了其他城市玩烂的手段——免征税年限三年变五年、新房限价等等。大家一片奚落:

  咦,双合同时代又要来了。

  但实际是,广州楼市确实以肉眼可见的速度降温了。疫情是其中一个原因,但占比并不大。

  关键是,信贷控制住了。

  从三道红线到严查首付来源和经营贷,想要从银行套钱买房,难度陡升。

  以前去办房贷,银行小姐姐笑脸相迎,现在完全变脸,像审犯人一样在首付来源上抠字眼。

  我有一朋友最近因为房贷,就差点跟银行小姐姐吵了起来。

  银行:证明一下这笔钱是你爸妈自己赚的。朋友:这怎么证明啊?!就是我爸种茶叶赚得啊。银行:再去拉流水,不然贷不了。说完把材料扔了出来。朋友:……

  贷个款,就像开无犯罪记录证明。

  刚需买房都这么难,杠杆炒房还干个锤子。

  货币无法大量流入楼市,房价就不具备大涨的条件。

  我相信,从5月开始,广州二手房成交量会持续下降。再过个三五个月,部分热点地区房价会回调。广州总体房价又会趋于稳定。

  深圳也是一样,控制住信贷,扼住楼市七寸。二手房指导价发挥作用,首先冰封楼市,再降低业主预期,最后房价开始下跌。

  这其中,降低预期非常关键。

  以往,即使出台多项调控政策遏制房价,但越调控越涨。主要原因还是买卖双方都有房价持续上涨的预期,特别是深圳、杭州、厦门等地。而且,每经过一次失败的调控,这种预期又会继续固化。

  简单粗暴的一句话——大家都认为,“深圳的房价是不可能降的”。

  但深圳调控大招来了,房价开始下跌。房价只涨不跌的预期开始破碎。深圳又是全国楼市的风向标,深圳预期一变,全国人的楼市预期,都要调一调。

  我更愿意相信,这不单单是二手房指导价等几个调控发挥作用,而是三道红线、两道红线、深八条等综合而成的楼市调控长效机制发挥了效果。

  所以,楼市突然变天了吗?

  倒也不是,而是一计不成又施一计,就像是酷暑要经过一整个秋天才能入冬。

  备受煎熬的,是每一个置身其中的买房人。◎本文作者|江文华

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